Já se passaram mais de dois meses desde o início da quarentena em algumas cidades do Brasil. A medida de confinamento social, consequentemente, estancou praticamente todas as atividades comerciais, com poucas exceções assim entendidas como de serviços essenciais. O setor imobiliário, assim como tantos outros, foi severamente afetado pela pandemia, principalmente os contratos de locação.

O Poder Legislativo, no final de março, deu início ao Projeto de Lei nº1179/2020, de autoria do senador Antonio Anastasia, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).

No que concerne especificamente à locação, no projeto original constavam dois artigos, 9º e 10, que respectivamente tratavam sobre: i) a concessão de liminares para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, e; ii) suspensão total ou parcial dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, no caso dos locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração.

Na Câmara dos Deputados, o Projeto sofreu algumas modificações, sendo apresentado o seu substitutivo. Especificamente no caso da Locação, foi suprimido integralmente o artigo 10, e alterado o 9º, que ficou com seguinte redação:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

Sucintamente, liminar para desocupação de imóvel nas ações de despejo é uma decisão que o juiz concede logo no início do processo, antes mesmo de ouvir a outra parte.

A atual Lei de locações (Lei nº 8.245/91), disciplina nove hipóteses para a concessão de liminar em ações de despejo, a saber: i) o descumprimento do mútuo acordo; ii) extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; iii) o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; iv) a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; v) permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário; vi) havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público; vii) em caso de perda ou diminuição da garantia nas hipóteses legais, não apresentar o locatário no prazo legal nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; viii) término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada, e; ix) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias da Lei de Locação, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Assim, pela nova redação do Projeto de Lei, apenas seria permitida a liminar em ação de despejo, ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, nos casos de: iii) o término do prazo da locação para temporada; iv) a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; vi) havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público.

Por fim, vale ressaltar que, recentemente, em 21 de maio, o Projeto foi enviado ao Planalto para sanção presidencial. 

“A pandemia da covid-19, certamente, impactou todas as relações contratuais. De um lado há o locatário, que pode estar com renda reduzida e, de outro, o locador, que pode depender do aluguel. Sem dúvida, a locação tem grande efeito social e uma postura conciliadora dos envolvidos é fundamental para se manter o contrato. O desarranjo neste setor poderá agravar ainda mais a crise econômica pela qual estamos passando”, conclui o especialista em Direito Imobiliário, Danilo Camargo.