A pandemia enfrentada pelo mundo desconhece fronteiras e obrigou a sociedade a repensar diversos hábitos, por questão de saúde pública. Por evidente, tal contexto refletiu dentro dos condomínios. No Estado de São Paulo, além da quarentena, existe a recomendação na utilização de máscaras faciais e até mesmo a antecipação de feriados municipais e estaduais. Por óbvio, é inviável a realização de assembleias presenciais.

É verdade que o Código Civil (art. 1.350) determina a obrigatoriedade de realização anual de assembleia ordinária para prestação de contas, que por costume acontecem no primeiro quadrimestre do ano, em especial no mês de março, época que já imperavam as restrições em São Paulo, sendo comum o relato de condôminos sobre o adiamento e o cancelamento das assembleias.  

“Este período de exceção vigente é certo, porém indeterminado, o que obriga a todos se adaptarem, e por isso, se apresenta como uma excelente solução, para se evitar prejuízos à administração condominial, a realização de assembleia por meio eletrônico”, afirma o especialista em Direito Imobiliário Rodrigo Pauletti Pereira Lima.

A assembleia por meio eletrônico nos condomínios sempre gerou debate, porém nunca foi tão relevante como hoje. O Código Civil determina a obrigatoriedade das assembleias, mas permanece silente sobre a forma. Deste modo, necessário se faz consultar as Convenções de Condomínio que em maioria serão omissas, em especial, por se tratar de uma realidade contemporânea.

A ausência de previsão legal motivou a tramitação de alguns Projetos de Lei 1.179/2020 e 548/19, ou seja, não se trata de um remédio imediato. “Neste contexto, importante se faz socorrer do Princípio da Legalidade, ou seja, tudo aquilo que não é proibido por lei é permitido, no âmbito das relações privadas. Assim, pode-se afirmar que é legal a realização de assembleia por meio eletrônico, salvo vedação expressa na Convenção do Condomínio. Oportuno lembrar igualmente, que mediante aprovação de 2/3 dos condôminos pode-se alterar a convenção e prever expressamente a possibilidade ou não de realização de assembleia não presenciais”, explica o advogado.

A assembleia por meio eletrônico por si só não é nula, mas essa deve seguir os mesmos procedimentos previstos na convenção para convocação da assembleia presencial, como antecedência, divulgação de edital, garantir a convocação de todos os condôminos, verificação de procurações, cômputo de votos, utilização de programa idôneo e seguro, cada condômino possuindo acesso e senha individual, viabilizando o exercício da manifestação da vontade e possuir condições técnicas para tanto. “Talvez a maior questão para a realização de tal evento seja a estrutura tecnológica que as administradoras e condomínios devem possuir”, pontua.

Nos condomínios, há urgência de tomada de decisões como a eleição de síndicos, corpo diretivo, ou até mesmo sobre a aplicação de medidas de combate a Covid-19. “Portanto, não é recomendável à gestão do condomínio ficar inerte até o momento imprevisível de realização de assembleias presenciais. E para estes casos, a assembleia virtual é uma grande alternativa”, finaliza Rodrigo Pauletti.