Sabe-se que entre as transações que envolvem venda de imóveis, no mais das vezes se impõe o recolhimento de ITBI. Contudo, por trás deste tributo a administração pública e os contribuintes têm travado sérias discussões.

Um dos mais importantes debates acerca do ITBI reside em sua base de cálculo. De acordo com o Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, a alíquota do ITBI deve ser aplicada ao valor venal do bem, que é sua base de cálculo.

Ocorre que a legislação que rege o ITBI no município de São Paulo, a Lei nº. 11.154/91 destaca que a base de cálculo na realidade seria o denominado “valor venal de referência”, que nada mais é do que um valor presumido, de acordo com os preços práticos no mercado.

Ainda segundo a lei em questão, caso o valor venal de referência seja inferior ao do efetivo preço estipulado no negócio, deve este prevalecer.

Pode parecer uma regra que visa à preservação dos cofres públicos, à medida que presume um valor sobre o qual incide o ITBI, com a finalidade de evitar que as negociações ocorram por um preço ínfimo, apenas para diminuir o montante a ser pago a título de tributo.

“Contudo, no fundo, esta presunção representa uma conduta nebulosa da administração pública de impor ao contribuinte uma obrigação da qual não se sabe ao certo como foi estipulada. Explicando, tem-se que o valor venal de referência não segue padrões objetivos de mensuração; ao contrário, é um valor randomicamente escolhido, supostamente com base nos preços praticados no mercado”, afirma o especialista em Direito Tributário, Felipe Chiaparini.

Isso não ocorre, por exemplo, com o IPTU, que por sua vez também se afigura como um tributo cuja base de cálculo é o valor venal do imóvel. Mas neste caso, o valor venal utilizado para fins de base de cálculo do IPTU não é obtido por estimativa ou suposição dos preços correntes, e sim por meio de critérios objetivos, tais como o valor do metro quadrado, a localidade, o padrão da construção, entre outros fatores.

“Admitir que o ITBI tenha como base de cálculo o valor venal de referência é autorizar que o Fisco desvirtue a legislação, tributando de forma subjetiva o contribuinte. Por isso, o Poder Judiciário não ficou alheio à questão, e decidiu declarar a inconstitucionalidade dos artigos legais que estabelecem esta presunção como base de cálculo”, afirma o advogado.

Agora, serve como base de cálculo do ITBI o mesmo valor venal para fins de IPTU. Portanto, em contextos onde se exige o ITBI com base no valor venal de referência, o contribuinte pode lançar mão de medidas judiciais para reduzir tal valor ao patamar do valor venal para fins de IPTU, se ainda não se efetivou a transação; ou, caso já tenha efetuado o negócio, pleitear a restituição do valor pago a maior.