A Organização Mundial da Saúde (OMS) decretou em 11/03/2020 situação de pandemia sobre o vírus Covid-19 (Coronavírus), o que fez com que o Brasil adotasse medidas de prevenção ao contágio. No estado de São Paulo, por exemplo, houve a suspensão dos serviços classificados como não essenciais, cancelamentos de eventos públicos, incentivo ao home office e aos serviços de entrega. Tudo para evitar aglomerações e prevenir a transmissão do vírus. Neste contexto, a possibilidade de interdição de áreas comuns e a realização de assembleias eletrônicas ganham relevância nos condomínios.

O Código Civil e as convenções de condomínio, no entanto, não contam com previsões sobre a interdição/redução da utilização das áreas comuns em casos pandemia, de modo que, a interpretação jurídica e condução arrazoada destas situações deve pautar-se, pelos princípios da boa-fé, função social da propriedade e principalmente supremacia da ordem e saúde pública. “Neste diapasão, a redução/restrição completa da utilização de áreas comuns não essenciais pelos condôminos, durante a crise humanitária é válida e subsiste na recomendação das autoridades públicas, no zelo e cuidado das áreas comuns do condomínio pelo síndico, observada a supremacia do interesse público e do direito de vizinhança”, ressalta a especialista em Direito Imobiliário, Rodrigo Pauletti.

Acerca das áreas comuns essenciais como é o caso de elevadores, escadas, hall e garagens, não devem vigorar medidas restritivas de uso, dados os impactos na vida condominial, sendo de rigor a adoção de maiores cuidados para garantir a higienização contínua dos locais e evitar a aglomerações.

Outra mudança que pode ser adotada pelos condomínios é a realização de assembleias por meio eletrônico. “As assembleias são importante instrumento em favor da continuidade da vida condominial, pois, via de regra, no primeiro quadrimestre são realizadas assembleias ordinárias para aprovação de contas, eleição de síndico e do corpo diretivo, mas os síndicos e administradoras de condomínio devem adotar algumas cautelas para evitar anulabilidades e/ou irregularidades do ato”, explica a especialista.

O Código Civil determina que a Convenção definirá a forma de convocação e quórum para deliberações, sendo primordial consultá-la e respeitar suas disposições acerca da possibilidade de realização de assembleias eletronicamente.  Assim, quando permitida, o síndico deve garantir a convocação e o acesso eletrônico, por senha individualizada, a todos os condôminos, com a utilização de softwares idôneos e seguros. Acrescente-se que, existe também a possibilidade da convocação ser realizada por meio eletrônico desde que previamente autorizada pela convenção e com a confirmação por todos os condôminos.

Caso a Convenção vede a realização de assembleias por meio eletrônico tal vedação deve ser observada, sendo superada apenas pela alteração da convenção, por assembleia convocada especialmente para esse fim, observado o quórum exigido pela própria convenção e Código Civil.

“Nos casos em que a Convenção é omissa sobre o tema, ausente disposição expressa que estabeleça o local da sua realização ou que deva ser presencial, não se vislumbra impedimento à sua realização por meio eletrônico”, finaliza Rodrigo Pauletti.

O instituto da Alienação Fiduciária de imóveis, regulamentado pela lei 9.514/97, possui grande importância para o mercado imobiliário, gerando maior segurança de crédito, principalmente, pela possibilidade de prosseguir com a execução, em caso de inadimplemento do fiduciante, sem que necessite movimentar o judiciário.

Assim, tendo em vista a maior segurança existente nos créditos oriundos da Alienação Fiduciária, iniciou-se um movimento de cessão de tais direitos reais entre os credores fiduciários, com o objetivo de captação de recursos. “Por meio de tal cessão, o credor fiduciário transmite seus os créditos a terceiro, antecipando o recebimento dos valores, já o novo credor se sub-rogará no direito de cobrança dos valores a serem recebidos”, explica a especialista em Direito Imobiliário, Luciane de Freitas.

Por não possuir natureza de transferência de propriedade, não há necessidade de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis para esta negociação, mas por outro lado, é indispensável a averbação na matrícula do imóvel, a fim de dar publicidade, atingindo o efeito erga omnes, bem como para legitimar o novo credor a proceder os procedimentos de cobrança na hipótese de inadimplemento. 

“É importante ressaltar que todas as demais obrigações que envolvem o contrato cedido permanecem de responsabilidade do cedente, não podendo o cessionário, que apenas adquiriu os créditos, responder por qualquer prejuízo suportado pelas partes em decorrência do contrato original”, conclui a advogada.