Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal proferiu importante julgado entendendo pela possibilidade de recuperação judicial de incorporadora SPE, desde que respeitada a incomunicabilidade do patrimônio de afetação.

O instituto do patrimônio de afetação foi positivado no Brasil e incluído na Lei de Incorporações Imobiliárias no ano de 2004, com o objetivo de conceder maior proteção aos credores de incorporadoras, notadamente, aos adquirentes das unidades em construção e agentes financeiros do empreendimento.

Entretanto, somente a partir de 2016 tornou-se crescente a discussão sobre a possibilidade de sujeição do patrimônio de afetação à recuperação judicial e falência, em razão do evidente conflito de interesses entre credores e devedores.

Neste cenário, a jurisprudência tem entendido que, se o patrimônio de afetação não pode ser atingido pelos efeitos da falência (art. 119, IX, da LRF e art. 31-F da LII), também não poderia ser objeto de recuperação judicial.

Conforme posicionamento fixado pela 2ª Câmara de Direito Empresarial do Tribunal Paulista, o instituto da recuperação judicial é incompatível com o patrimônio de afetação, excluindo, consequentemente, as empresas recuperandas da relação processual.

Verifica-se, portanto, que o regime de afetação em incorporações imobiliárias prima pela proteção dos adquirentes do imóvel e do agente financeiro da construção, sobrepondo-se ao princípio da preservação da empresa.

Por seu turno, o Tribunal Estadual do Distrito Federal asseverou que a possibilidade de submissão do patrimônio de afetação a plano de recuperação judicial depende de análise das circunstâncias do caso concreto e visa a proteção dos adquirentes, bem como resguardar os direitos da instituição financeira.

No julgado em questão, foi considerada a possibilidade de recuperação judicial da SPE, desde que respeitado o patrimônio de afetação, em razão da conclusão do empreendimento, com a devida averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel, bem como desmembramento das unidades autônomas, resultando apenas as obrigações pecuniárias decorrentes da incorporação.

Não se trata de extinção do patrimônio de afetação, uma vez que ainda pendentes as obrigações da incorporadora perante o agente financeiro, mas existência de obrigações exclusivamente pecuniárias que permitem a compatibilização com o instituto da recuperação judicial.

Assim, no mesmo sentido do posicionamento do Tribunal Paulista, foi destacado que, na hipótese de ainda não haver concluído a construção do empreendimento, a recuperação judicial seria incompatível com a existência de patrimônio de afetação, “diante da possibilidade prevista em lei de, em caso de insolvência ou falência do incorporador, ou ainda no caso de paralisação de obras, haver a continuidade da obra pelo condomínio de adquirentes”.

Priscila Nascimento Lassie
Advogada, formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie em 2016 e pós-graduanda em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo