Os Shoppings Centers, definidos pela ABRASCE como “Centro comercial formado por um grupo de estabelecimentos de comércio essencialmente varejistas, planejado e desenvolvido como uma única propriedade e gerido de forma centralizada. (...)” são fontes de recursos e empregos, sendo um empreendimento relevantíssimo para o mercado varejista, cumprindo, por vezes, importante papel social e de desenvolvimento e promoção de marcas e produtos. Para abertura de um Shopping Center seus administradores definem o tenant mix, ou seja, as lojas e atividades que farão parte do empreendimento, para que se torne um polo atrativo aos consumidores.

Os estabelecimentos que compõem o centro comercial firmam contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91 (lei do inquilinato), os quais tem condições complexas e deveres impostos às partes de forma peculiar, por exemplo, o aluguel composto por uma parcela fixa, com valor mínimo, corrigido nos termos do contrato de locação e outra variável, calculado sobre as vendas brutas mensais dos lojistas, em contrapartida à infraestrutura que se coloca à disposição dele, assim como o fundo de promoção, que constitui contribuição mensal feita pelo lojista, para divulgação coletiva do empreendimento, auxiliando no planejamento e execução da publicidade e a promoção do centro como um polo de atração e desenvolvimento comercial.

Vale dizer que os Tribunais têm equiparado aos contratos celebrados com Shoppings Centers, os contratos de locação celebrados em Hipermercados uma vez que a relação tem algumas características em comum com os centros comerciais, como ter uma atividade principal que serve de polo de atração de pessoas às outras lojas nele instaladas.

Considerando as suas peculiaridades, os contratos de locação em Shoppings Centers são tema de grande importância ao Fashion Law, sendo imprescindível o prévio conhecimento das responsabilidades e exigências que serão impostas na relação e do impacto financeiro do custo de locação sobre as receitas do negócio. Isso porque, além dessas características próprias, em geral distintas daquelas encontradas em contratos de locação comercial comuns, a jurisprudência tem reconhecido sua integral validade, mantendo todas as cláusulas neles estipuladas, observando estritamente o disposto no artigo 54 da Lei 8.245/91, segundo o qual “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos [...]".

Ponto relevante que tem sido objeto de discussão nos Tribunais, com manutenção dos exatos termos do contrato, é a multa pela devolução antecipada do imóvel. Em que pese a praxe comercial aplicar multa correspondente a 3 meses de aluguel, os Tribunais têm entendido que a fixação de valor maior não é abusiva e ainda se justifica pela relação peculiar que se estabelece.

O entendimento atual é, portanto, de que esses contratos de locação são celebrados livremente pelas partes, tratando-se de negócio empresarial, sem qualquer vício de consentimento, devendo ser observada, durante sua execução e mesmo na sua resolução, o pacta sunt servanda, ou seja, a força obrigatória do pactuado, o que exige maior atenção na sua celebração.

Ana Carolina Paes de Carvalho
Especialista em Direito Civil do NELM Advogados. Pós-graduada em Direito Processual Civil pela GVLAW e Pós-graduanda em Direito do Consumidor pelo Damásio Educacional.