Recentemente, a Receita Federal do Brasil pacificou a controvérsia que girava em torno dos tributos incidentes sobre os chamados “descontos condicionais”, praticados na atividade imobiliária.

É sabido que as empresas que atuam no ramo imobiliário, sobretudo na incorporação e na venda de imóveis, ao colocarem seus empreendimentos no mercado, concedem descontos na aquisição de imóveis em favor de compradores, que se dispõem ou a adquirir as unidades à vista ou a efetuarem o pagamento das parcelas um prazo mais conservador.

“A título de exemplo, digamos que determinado comprador adquira um imóvel cujo preço originário, sem desconto, seja R$ 500.000,00. Caso o comprador efetue o pagamento à vista, a construtora/imobiliária, concede um desconto de 10% deste valor, chegando o negócio ao preço final de R$ 450.000,00”, explica o especialista em Direito Tributário, Felipe Chiaparini.

Tomando este caso como exemplo, a Receita Federal, há muito tempo, entendia que a imobiliária que vendeu o imóvel deveria recolher seus tributos sobre a receita total do imóvel, desconsiderando o desconto em questão. “Portanto, a imobiliária/construtora, quando da venda do imóvel, recolheria, por exemplo, PIS/COFINS sobre os R$ 500.000,00, e não sobre o preço final de venda, com o desconto, ou seja, R$ 450.000,00”, afirma o advogado.

Tal postura da Receita Federal gerava discussões e dava início a processos que se desenrolavam ao longo de anos. Contudo, houve uma inversão em tal entendimento. Isto ocorreu em 28 de setembro de 2020, quando a Receita Federal divulgou a Solução de Consulta nº. 106, segundo a qual os valores dos descontos concedidos condicionalmente, por não representarem montante efetivamente recebido pela venda das unidades imobiliárias, não integram a receita bruta das pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliária.

“Tal postura da Receita Federal representa um grande alento àqueles que atuam na compra e venda de imóveis, bem como no loteamento, construção e incorporação”, ressalta Felipe.

Não se nega que a desde 2013 já havia entendimento semelhante por parte do Fisco, que por sua vez não considerava certos descontos como base de cálculo dos tributos incidentes sobre a receita. No entanto, este entendimento era limitado, aplicando-se, até então, apenas aos “descontos incondicionais”, assim compreendidos como aqueles não vinculados a prestação alguma da outra parte, ou seja, concedidos por mera liberalidade do agente econômico.

“Com esta nova posição, as incorporadoras e imobiliárias garantem uma maior margem de manobra no mercado, já que a carga tributária à qual elas farão frente será menor, uma vez que os “descontos condicionais” não serão tributados como receita”, finaliza Felipe Chiaparini.

Não é de hoje que existem acaloradas discussões acerca de qual tributo incidirá sobre operações com software: ICMS ou ISS.

De fato, em diversas ocasiões no mercado, mostra-se complexa a tarefa de distinguir se se trata de circulação de mercadoria, demandando a incidência de ICMS; ou de prestação de serviço, ensejando tributação por ISS.

“Este debate parece estar chegando ao seu fim. Isto se justifica porque a Suprema Corte, em novembro deste ano, formou maioria em seu plenário, colocando-se a favor da incidência de ISS sobre operações envolvendo software”, conta o especialista em Direito Tributário, Felipe Chiaparini.

Embora o julgamento ainda não esteja concluído, em virtude de pedido de vista do presidente da Corte, Ministro Luiz Fux, a maioria dos julgadores entende que sobre o licenciamento e a cessão de uso incidem ISS, e não ICMS.

As justificativas para esta posição são variadas – o que condiz com a composição da Suprema Corte, um tribunal de formação diversificada. Um dos argumentos favoráveis à incidência de ISS sobre operações com software é o fato de que há previsão neste sentido na própria lei que disciplina este tributo em âmbito nacional, a Lei Complementar nº. 116/2003.

Outro é de que à época da instituição do ICMS, não era sequer tangenciada a questão envolvendo softwares, tampouco operações relativas a E-book e outras tecnologias inovadoras.

Para os adeptos da corrente contrária, isto é, para aqueles que são a favor da incidência de ICMS, os softwares são mercadoria, e ainda que a transferência seja digital, não há prestação de serviço apta a atrair a incidência de ISS.

“Vê-se, portanto, que a questão gera controvérsia, sobretudo pelo fato de que nos tempos atuais o incremento da tecnologia propicia uma infinidade de casos práticos envolvendo operações com software. Além disso, vale a pena ter uma visão mais abrangente deste contexto” comenta o advogado.

Certamente os empresários que se dispõem a realizar operações com software terão que considerar variáveis diferentes, dependendo do tributo incidente sobre sua atividade, ICMS ou ISS.

“Para citar um exemplo, de um lado, o ICMS causa certos transtornos aos contribuintes quando se trata de operações interestaduais, tomada de crédito, e diferencial de alíquota. De outro lado, o ISS traz a necessidade de pensar principalmente sobre o local onde será desenvolvida a operação, já que o tributo é devido, na maior parte das vezes, ao Município do local do tomador dos serviços”, explica Felipe.

Tendo em vista este cenário, o posicionamento dos ministros da Suprema Corte sobre a matéria pode representar novos rumos para os investimentos na área da tecnologia e inovação das empresas, uma vez que a carga tributária também é fator de decisão para os agentes econômicos atuantes nestas áreas.