Desde a entrada do novo Código de Processo Civil, em 2016, verifica-se uma tendência cada vez maior da uniformização da jurisprudência, tanto nos Tribunais de Justiça dos Estados, por meio do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), quanto em âmbito nacional, por meio dos Recursos Especiais Repetitivos no Superior Tribunal de Justiça.

Este ano de 2018 não foi diferente! Apenas para exemplificar, em 27/08/18 foi realizada audiência pública no STJ, na qual foi discutida a inversão de cláusula penal moratória e sua cumulação com lucros cessantes em atraso na entrega de imóvel, matérias afetadas pelos temas 970 e 971.

Outro exemplo, em 11/09/2018, o STJ admitiu o Recurso Especial proveniente do IRDR de São Paulo sobre diversos temas relacionados ao atraso nas obras, por exemplo, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

Também, em 10/10/2018, o STJ, para uniformizar jurisprudência, afetou o Recurso Especial nº 1761278/DF que trata sobre responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais de imóvel objeto de promessa de compra e venda em hipótese que, após a expedição da carta de habite-se, o promitente comprador não se encontrar na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que a demora na transmissão da posse decorra de atraso na obtenção de financiamento imobiliário.

Todos os Recursos Especiais citados acima estão para serem julgados pelo STJ, provavelmente no primeiro semestre de 2019. Portanto, 2018 foi terreno fértil para que, em 2019, várias decisões importantes venham uniformizar a jurisprudência, em prol da segurança do mercado imobiliário. A pacificação da jurisprudência, isto é, decisões judiciais semelhantes para casos semelhantes, propicia maior segurança jurídica ao setor imobiliário, tão carente de estabilidade que viabilize projetos de longo prazo.

Como se não bastasse, em 5 de dezembro de 2018, foi aprovado o projeto de lei que disciplina os chamados “distratos”, faltando apenas a sanção presidencial, a contribuir igualmente para maior previsibilidade e estabilidade das relações contratuais.

Para aproveitar esta uniformização do entendimento dos Tribunais, é imprescindível a adequação das cláusulas contratuais, no sentido de que os contratos estejam consonantes com a atual jurisprudência e legislação aplicável, pois assim ficará mais transparente e equilibrada a relação negocial.

Danilo de Barros Camargo, Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Pós-graduado em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC/SP).